二环三环不出手 四环五环笑着走
亚豪君岳会统计数据显示，2016年1月，北京公寓豪宅(成交价7万元/平方米以上)共成交88套，成交面积2.15万平方米，其中成交套数同比减少27套，而成交面积却出现11%的增长，创下历史新高。京城豪宅市场成交热度的提升与价格的上扬，令新老豪宅的竞争进入白热化，诸多人们习以为常的地段论等市场铁律被打破、被颠覆，新的市场逻辑正在重建，并引导着豪宅市场的走向。
●豪宅成交价格再上扬
从2016年1月份的成交特征看，今年单价在10万元以上公寓豪宅项目的占比将不断增加。亚豪君岳会统计显示，1月份单价在10万元/平方米以上的公寓豪宅产品共实现成交21套，同比增加320%，这一数据也创造了历年同期的新高。从成交排行榜中可以看出，成交排名前10位的项目中，有两个是单价在10万元以上的项目，其中万柳书院的成交均价高达166649元/平方米。
对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，高价地快速全面覆盖土地市场现象，让京城单价在10万元以上的顶豪项目不断增多，随着2015年出让的大量高价地的逐渐上市，单价在10万元以上的项目也将渐渐走下“神坛”，成为豪宅市场的普遍现象。这类产品为了提升性价比，在内部空间打造上会更加有所作为，因此普遍以大户型为主，强调产品的舒适性和功能升级，例如使馆壹号院主打180平方米—280平方米户型，万柳书院的户型更是达到205平方米—558平方米，大户型产品的增多是今年1月份成交出现套数下滑、面积增长的主要原因。
郭毅告诉记者，2015年1月京城公寓豪宅成交均价仅为74020元/平方米，而2016年1月已上升至93227元/平方米，涨幅高达26%。从豪宅市场的定价标准来看，在2010年以前，单价在3万元/平方米的项目即可被称为高端住宅。进入2013年、2014年，随着整体市场价格的上涨，豪宅的标准也上升至5万元/平方米。受到整体市场价格攀升的影响，在2015年迈入6万元/平方米的标准之后，2016年又再度提升至7万元/平方米。由此可见，仅仅5年时间里，豪宅的标准翻了一倍有余。
郭毅认为，影响公寓豪宅定价标准的最根本因素，是北京城市资源的逐步稀缺，以及日趋珍贵不可复制的土地价值。不仅城市核心区的土地价格不断走高，连城市边缘地带都开始涌现高价地，土地成本上扬最终拉动豪宅价格上涨。2009年，北京住宅用地成交平均楼面价仅为5972元/平方米。而近两年，一方面可供开发的土地不断减少;另一方面由于引入竞建保障房、自住房的土地竞价机制变革，使得纯商品住宅用地的实际楼面价快速攀升。2015年，住宅用地的实际成交楼面价平均值已高达2.8万元/平方米左右，相比5年前翻了近5倍。
●新老豪宅激烈争战
豪宅市场成交热度的提升与价格的上扬，令老牌豪宅受此吸引抓紧入市，例如最新入市的北京朝阳区豪宅项目“八斗”，其前身为一瓶·四合院，2011年首次开盘时均价仅在3万元/平方米左右，2015年该项目的二手房老房源成交均价也仅在6万元/平方米左右，而2016年1月份，其新房源的入市价格已攀升至8万元/平方米，预计2016年新老豪宅同台竞争的现象将愈演愈烈，但是新项目的成交前景明显好过老项目。“二环三环不出手，四环五环笑着走。楼市一直信奉的不是地段论吗?为什么北京二环三环的豪宅反而卖不过四环五环的?”郭毅认为，这句话可以说是对北京豪宅市场新规则的核心描述。
拿统计数据说话一向最有说服力。2015年，北京在售项目中每平方米报价超过8万元，堪称豪宅的项目共有36个，其中地处三环以内核心区的项目共有13个，四环至五环新兴豪宅区的项目共有17个，五环以外非传统豪宅区的项目有6个。在售豪宅的分布仍与往年的市场状况接近，但成交量才是经过市场验证的通行证。
在2015年的36个在售豪宅项目中，有2个零签约，分别是励骏华庭和首创·天禧，各自地处京城二环内和三环边。另外，在2015年签约量低于5套的豪宅中，二环周边的老牌豪宅占据了5席，比如中轴国际、西单·上国阙和天安国汇3个豪宅项目均仅签约1套。
2014年，北京三环内单价在8万元以上的豪宅以签约60套的数量，占到当年豪宅市场的26%份额，虽然2015年三环内的在售项目数量仍占1/3比重，但成交量却仅占到签约总量的16%。不仅如此，从单价8万元以上项目的成交价格来看，三环内的豪宅整体均价水平甚至低于四环五环的新兴豪宅区：三环以内的成交均价为96137元/平方米，三环至五环的成交均价为103314元/平方米，五环以外的成交均价为93204元/平方米。
●从地段论进化到价值论
业内人士认为，出现内城老豪宅卖不过新兴区域豪宅的现象其实不难理解。传统豪宅固有的地段论的建立基础，是北京城市资源聚集于核心区。然而，随着北京实行多中心的城市规划布局，教育、医疗、商业等稀缺城市资源逐渐向城市周边区域分流，四环五环的区位优势开始凸显。另外，豪宅购房人群的年轻化，以及新兴财富人群与传统富豪之间追求生活方式的巨大鸿沟等，都体现在对豪宅地段的要求上。
京城三环内的核心商圈依然寸土寸金，但正因为这一点，这些地处核心区的豪宅占地极小，如中轴国际和西单·上国阙两个项目的土地面积不过4000多平方米，在地块控规要求下，这样狭小的地块中只能开发1—2栋楼。楼栋少就无法形成围合式的社区，也难以规划内部园林，休闲空间匮乏的最直接后果是社区缺少生活氛围，往往是进院就上楼，下楼直接到车库。另外，身居豪宅高层四下张望，目光所及处往往是棚户区或老旧平房，观感不好。
郭毅分析认为，虽然老牌豪宅往往具有地段好、配套资源完善等优势，但也存在无法规避的缺陷，如社区规划、产品设计相对落后等。对于追求更高居住品质的财富阶层来说，新豪宅的产品优势与老豪宅的地段优势可谓鱼与熊掌，兼得的秘诀是选择产品与价格同步提升的老牌豪宅。而新豪宅为了提升自身的性价比，必须契合财富阶层的生活方式，着力打造产品力。新豪宅的不断增多以及老牌豪宅的渐渐觉醒，势必将在2016年产生一场激烈争战。
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