2015年，北京土地市场风起云涌，区域地王不断刷新，土地成交金额突破2000亿元。随着地价重构，2016年北京楼市风云变幻。面对地价疯狂上涨和去库存的压力，开发商2016年该何去何从?如何在持续分化的市场中立于不败之地?
北京几乎没有去库存压力
北京房地产业协会秘书长陈志近日在《北京商报》举办的“地价重构楼市新格局——2016新年楼市趋势发展论坛”上表示，北京楼市的供需矛盾将依旧延续，未来北京房价仍面临上涨压力。
刚刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。据北京市住建委网签数据，截至2015年12月30日，北京2015年纯商品房住宅签约 5.4万套，成交额达到2078.56亿元;成交均价达到每平方米近3万元，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨46.3%。
中原地产研究部的数据显示，2015年全年北京六环内普通商品房住宅签约单套成交额高达464万元，整体市场已进入高端化趋势。豪宅化成为市场新常态，这一年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万元+、单价10万元+的物业签约均创造了历史记录。
与成交量走高相比，2015年北京楼市的供应量却呈下滑趋势。统计显示，2014年北京楼市供应量为8.62万套，而这个数字在2015年下滑为5.59万套。陈志分析认为，2015年开发商推盘积极性不高，令市场供需矛盾凸显，这也是导致2015年交易量快速上涨的原因之一。
陈志预计，2016年北京住宅供给依旧面临下滑趋势，在土地供应持续下滑及开发商推盘上市预期依旧不强的前提下，2016年的整体交易量还会有所回落。
除了供需矛盾外，北京库存状况也是价格持续走高的原因。数据显示，2015年12月底，北京库存量仅为5万套左右(剔除保障房)，几乎没有去库存压力，这与全国其他城市库存高企的情况相差很大。
首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池认为，一线城市的房价将依旧保持稳定增长。其中，庞大的人口数量和增长趋势仍会令楼市需求量不断增加。继2009年北京人口数量突破目标之后，近5年又增加了396.6万人。截至2014年，北京人口已达到2151.6万。如果新增人口简单按照三口之家计算，则北京每年需要新增26万套房子，这与2015年的楼市供应量形成巨大反差。
地价重构楼市结构
除了供需矛盾外，房价上涨与土地市场的步步高升有着直接关系。2015年北京总共出让了50宗住宅用地，其中有22宗地块楼面价格超过每平方米3万元。“意味着这22宗土地未来开发楼盘的价格至少在每平方米5万元—6万元的水平，有10宗地块是未来潜在的10万元+项目，尤其原来未必是顶豪项目集中的片区，现在也出现不少高价地块。”亚豪机构研究总监郭毅表示，土地市场的火热，除了说明企业资金充裕外，政府规划的调整以及土地供给的方式也助推了地价的攀升，比如北京西南三四环沿线、东北五环外的孙河和东坝等区域。其中，孙河是北京唯一一块整体规划，低密度用地片区，东坝则凭借第四使馆区的规划，助推这些板块成为新兴高价区域。
实际上，北京很久没有出现过五环以内地块如此集中出让的现象。2015年，北京50宗住宅用地中有7宗在五环内，企业集中围猎稀缺地块的举动，自然导致地价迅速上涨。
中国社会科学院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析称，北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南城区域的开发，通州成为行政副中心等都是功能区的调整，这必然造成基础设施升级，从而推高地价。
据陈志介绍，相关部门透露出的信息显示，2016年北京依旧有一部分相对优质的土地入市，但总量将再度缩减。一方面，未来土地拆迁成本越来越大;另一方面从土地规划上也面临各种红线压力。他预测，未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。
政策宽松化将延续
谈楼市就绕不开宏观经济政策。“政策依旧是影响楼市走向的关键因素。”陈志表示，2015年针对二套房贷出台了“330政策”，令市场升温，但因限购依然延续，整体市场呈现政策窗口期效应，未出现明显爆发点。
业内人士分析认为，2015年一线楼市回暖的原因还在于，在政策主导下，资本市场出现大幅升温，包括2015年央行5次降息。初步评估，2015年市场货币量超过10万亿元，其中相当一部分资金流入楼市，导致房地产市场的价格上涨。此外，很多开发商通过资源调配跟银行达成合作，取得了更低资金成本。
从宏观经济环境看，2015年12月召开的中央经济工作会议明确指出，把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标。显而易见，稳增长是未来头号课题，通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策的基调。业内专家预计，适度宽松的货币政策依然是未来经济刺激的重要手段，降准、降息等宽松化政策手段有望继续实施，这无疑将对楼市成交产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭贷款都将受益。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好“组合拳”来扩大有效需求，稳定房地产市场。
陈志等专家预测，限购政策已不再只是房地产类政策，而是北京定位发展的政策，因此北京的限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应，限购政策的具体内容会不会调整，可能有一些悬念。
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