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停车位里的陷阱
停车位里的陷阱
现实中，大量开发商利用公共配套车位出售或出资获益，消费者在购买无法进行产权登记的停车位时，极易踩进开发商设计的法律陷阱里
法治周末记者 代秀辉
买，意味着可能要承担很大的法律风险；不买，则意味着新车无处停放。
停车位买还是不买？这在王志心中左右纠结，成为一件难以抉择的事。
其实，这也并非王志一人遇到的难题。
一位在地产领域工作多年的销售人员向法治周末记者透露，目前房地产市场上，有很多小区存在无法进行产权登记的停车位，开发商一般通过转让使用权的方式销售这类车位，而这里面存在不少法律风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则提醒消费者，消费者在购买无法进行产权登记的停车位时，一定要慎重，因为一不小心可能会踩进开发商设计的法律陷阱里。
小区停车位不一定归开发商所有
2016年6月，家住山东省某县一小区的王志（化名）与现在所住小区的开发商签订了一份商品房买卖合同。因为当时没有停车需求，为了节省置房成本，王志并没有一并购买开发商销售的地下车位。
不久前，王志购买了一辆轿车。爱车在手，王志突然发现拥有属于自己的车位竟成为了一个紧迫的需求。
“因为小区外的街道很少有车位能停，我就考虑从开发商那再购买地下车位。但了解了车位的情况后，我却不敢掏钱了。”王志说，“地下车位根本就没有产权证，让我签的协议也是租赁合同。销售人员告诉我想买就得签他们制定的格式合同，不然拒绝出售，但合同里却有很多问题。”
其实，小区车位的权属问题，是王志心里的一个困惑：“实际上，对于开发商是否有销售资格，我是质疑的，因为车位无法进行产权登记。但是我不清楚什么样的车位才归开发商所有，什么样的车位本身就该归业主共有？” 对房地产、物业管理等方面深有研究的北京市安理律师事务所律师包华告诉法治周末记者，小区车位能否进行产权登记的一个前提是，停车位是否有建设规划许可。
“有建设规划许可才可能进行产权登记。”包华介绍，“也存在有建设规划许可但无法进行产权登记的情况。例如，建设在人防工程规划中的地下停车位就不能进行产权登记。”
那么，是否所有小区车位所有权都属于开发商？答案是否定的。
北京市中唐律师事务所律师王玉臣告诉法治周末记者，至少有三种情况所有权不属于开发商。
“车位属于小区的公共配套车位，产权属于全体业主所有。建筑规划上原本没有车位的地方，比如车道、绿化用地等，被开发商或物业公司私自改造成车位的，这一类也属于业主共有。”王玉臣说。
此外，王玉臣介绍，还有一种车位属于国家所有，即人防工程上所建的地下车位。人防工程指的是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，高层建筑同步建设人防工程是国家的强制要求。
“这类车位开发商日常可以根据谁投资谁使用的原则作为车位使用，但是无法办理产权登记，也不能出售，只能出租。”王玉臣说。
不过，虽然法律上对于停车位所有权有所规定，但实践中却出现了不同情况。
据王玉臣介绍，现实中，大量开发商利用公共配套车位出售或出资获益，而其中的利益很大，“但是作为小区业主，往往由于缺少相应的专业知识，难以分辨，甚至不知道开发商在用自己的车位去获益而且自己还要掏腰包去买原本属于自己的东西”。
购买协议陷阱也不少
车位权属还不是唯一的问题。
严跃进介绍说，有的开发商会宣传对未售停车位只卖不租，甚至规定“不买停车位不让业主进小区”，这使得很多车辆难进停车场，小区外道路则是车满为患。
“这种情况属于变相迫使有需求业主高价购买车位，但他们的车位购买协议却存在很多让人难以接受的霸王条款，存在很多法律陷阱。”严跃进说。
对此，王志也在开发商提供的停车位购买协议里发现一处“猫腻儿”。
王志举例说，自己所居住的小区明明是“某某有限公司某县分公司”开发，土地使用权证书上的使用权人也为该公司，但是车位购买协议上的出售方却被换为“某某有限公司”，“同时，合同约定如果双方出现解决不了的争议，必须要去出售方所在地法院提起诉讼”。
“我曾查过，‘某某有限公司某县分公司’注册地在我们县，但是‘某某有限公司’则在百公里之外的邻市。先不说开发商故意把合同主体换成了不享有土地使用权的另一家公司，就是将来出现纠纷也要去百公里之外的邻市维权。”王志说。
严跃进认为，虽然购买协议中存在很多对业主不利的条款，但有时业主迫于开发商的强势地位还是会无奈地选择接受。
“当我想要跟开发商修改协议内容时，开发商却告诉我，想要买就只能签这个合同，不然拒绝出售停车位。”在王志看来，开发商实际上是通过签订霸王格式条款的方式，变相迫使刚性需求业主购买车位。
变相租赁仅20年
相对于合同内容里的条款陷阱，王玉臣则提醒消费者应当注意购买合同本身的问题，警惕开发商“以租代售”。
“目前，小区中的车位分为有产权证和无产权证的车位。对于没有产权登记的车位，一般而言，要么属于人防工程的一部分，产权归国家所有；要么属于占用业主共有部分的车位，产权归全体业主所有。作为非产权人，开发商办不了产权登记，也不能转让。”王玉臣说，“严格从法律角度来看，这种转让合同是无效的。”
王玉臣告诉记者，在实际操作中，有些开发商会忽悠业主，称即便是无法办理产权证，也会跟业主签订租期长达70年的车位租赁合同，甚至会在租赁合同上写上“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致，即70年”，让业主以为即便没有产权也可以在70年内使用车位。
在王志提供的购房协议中，法治周末记者就发现了类似的条款。该条款内容显示为“车位使用权的时间同乙方所购住宅一致，并且业主对此完全认可且无异议”。
“但事实上，租期长达70年的租赁合同，从第21年起就已经无效了。”王玉臣提醒，“我国合同法保护的租赁合同的最长期限是20年，如果超出20年的都是无效的，不受法律保护。而且，很多开发商实际上是项目公司，名义上属于某某大集团，但开发了某个项目后不久，有可能就消失了。”
那么，小区业主该如何辨别小区车位是否归业主共有？
王玉臣提示，可以通过信息公开的方式到相关的规划部门调取小区的建设工程规划许可证及附图附件，通过上面的经济技术指标表及图示等去分辨具体的规划情况。
“如果显示是公共道路或者小区绿化，那么这上面的车位就应当归全体业主所有；如果规划上显示是非营利性配套，也属于全体业主所有。”王玉臣补充说，还有一个比较简单的辨别方法，如果车位不是人防工程，开发商也没有取得预售许可证，不能办理产权，一般都属于全体业主所有。如果有业主遇到了车位纠纷，可以采取信息公开、违法查处、诉讼等法律手段维护自己的合法权益。
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