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“感恩国家改革开放，感恩深圳创新沃土。”华联发展集团董事长董炳根昨日接受本报记者独家专访时深有感触地说，华联发展集团扎根深圳35年来，携带深圳创新基因，紧跟时代不断创新求变，主动转型升级，从当初一个劳动密集型的以纺织为主业的传统加工企业，成长为一个以房地产开发和自有物业租赁管理为主营业务的资产近百亿的大型上市企业集团。
值得一提的是，21年前，华联在陷入转型升级困境之际，本报记者专访刚刚出任华联集团总经理的“老纺织”董炳根，探讨企业转型升级出路，并在头版刊发《“华联现象”对话录》。
一个拥有企业家精神的学者型企业当家人，可以凭借自己的学识以及对经济形势的准确把握，及时地前瞻性布局。董炳根就是这样的企业家，他与团队一起，带领华联不仅从走出困境，而且稳重求进，一路向前。
有着华联大钟的华联大厦，早已成为深圳地标，而在这座大楼里的华联人正在全国各地树立起更多的新地标。董炳根信心满满地表示，华联不忘初心，扎根深圳，面向全国，做百年老店。
深耕深圳35年日益壮大
深感骄傲自豪感恩改革开放
华联发展集团董事长董炳根
问：正值中国改革开放40周年、深圳经济特区成立38年之际，作为总部扎根深圳的一家大型企业集团的当家人，您有什么最想对深圳说的?
董炳根：首先是自豪。众所周知，中国改革开放40年来，深圳经济特区创造了举世瞩目的发展奇迹，GDP从1979年的1.97亿元飙升到2017年的2.24万亿元，仅次于北京和上海，与香港相当，从一个边陲小渔村，发展成为了一座具有影响力的现代化国际大都市，跻身全球城市30强;拥有华为、招商、平安、腾讯、万科等7家世界500强企业，以及200多家前来投资的世界500强企业......华联，也在深圳这块沃土上一步步茁壮成长。深圳的这一切，都让作为深耕深圳35年的华联和深圳华联人，深感骄傲和自豪。
二是感恩，感谢党和政府。华联，在某种程度上可以说是深圳的一个小缩影，同样是作为窗口型试验田，汇聚国家力量和资源创立。自上世纪80年代初成立至今，华联35年来一直立足深圳这块改革开发的热土默默耕耘，干事创业，长期得到了各级党委和政府部门的大力支持和关怀关注，深圳良好的营商环境，也使华联得以稳健发展和茁壮成长。因此，华联心存感恩之心，感谢深圳，感谢党和政府以及社会各界一直以来的关心和支持。
三是当自勉，不忘初心求发展。深圳经济特区的38年，是敢闯敢试、敢为人先、创新发展的38年。华联要秉承敢闯敢干的特区精神，以特区精神勉励自己，35岁再出发，改革不停顿，发展不止步，以全新的精神状态，探索转型发展的新路子，实干攻坚，寻求新突破，实现华联的可持续科学发展，再创新的辉煌，力争与深圳同进步、共成长。
四是勇担当，华联将积极承担企业公民义务，回馈社会，为深圳经济和社会建设贡献华联力量。经过35年的发展，华联的资产规模日益壮大，效益良好，华联发展的每一步，都凝聚了一代又一代建设者的心血和付出。华联将结合成立35周年系列活动的开展，加快成立华联慈善基金，继续投身公益慈善事业，关注社会弱势群体，做好扶贫帮困、爱心助学等工作，积极回馈社会，为深圳、中国的建设发展和社会进步发光发热，贡献点滴力量。
最后是期待和祝福。深圳经过近40年的高速发展，各项事业都取得巨大成就。目前，前海蛇口自贸片区、粤港澳大湾区建设如火如荼，各项事业蓬勃发展。可以预见，在这个奋进的新时代，深圳明天必将更加美好。祝福特区，也祝福华联，愿通过华联人的共同努力，可以在这个新时代的历史洪流中，与千千万万深圳人一道，共创美好明天。
主动推进产业结构调整
“二次创业”成功实现跨越式发展
位于深南中路的华联大厦
问：华联发展集团在35年的发展历程中，经历了哪些跨越式的发展?请结合具体案例详细说明。
董炳根：回顾华联35年发展历程，有很多重要的发展节点，也留下了重墨浓彩的历史轨迹。主要有两个层次的跨越发展：
一是从企业发展阶段看，主要是以1997年为时间分界线分为一次创业和二次创业。1983年至1996年为华联第一次创业阶段。在此期间，华联从无到有，最后发展成为一个拥有3家上市公司、40多家投资企业，功能齐全、管理先进、技术进步和产品多样化的纺织集团。然而进入上世界90年代后，受世界纺织市场不景气，以及华联内部机制老化、人才匮乏、产业结构单一等诸多国企通病的冲击，陷入发展困境。
1997年2月，我由中国服装工业总公司调任华联，以解放思想为先导，启动华联“二次创业”，推动内部改革的深化。同时通过采取转让套现、股权置换和兼并收购等“三管齐下”的资本运营和一系列的改革调整，成功实现了“深惠中”两次增发，购并重组了波司登、杭州宏华数码等10余家企业，盘活存量资产20多亿元，成功实现了从单纯生产经营型向生产经营与资本经营结合型的转变，推动企业走出了困境。
此后十多年间，华联根据市场形势和企业经营现实的变化，主动推进多次产业结构调整和优化，逐步把主要产业由纺织服装成功转型到房地产业，实现了华联的跨越式大发展。2017年底，华联资产规模近150亿元，营业收入55亿元，净利润逾13亿元，三项主要财务指标分别是1996年底的27倍、17倍和100倍，2017年底华联净资产近74亿元。
二是从产业结构转型看，主要是以华联的几次产业结构调整和转型为分界线。根据华联35年间产业结构的调整变化，每一次产业结构的成功转型都让自己的产业建设取得跨越式发展。
1997年—2004年，启动二次创业后，华联由一次创业阶段单一的纺织印染产业，发展成为以纺织服装为基础，集科、工、商、贸、金融、房地产、信息咨询等多元化经营的跨行业、跨地区、跨所有制的中央直属特大型国有重要骨干企业，形成以“波司登”品牌为龙头，以中冠印染、宏华数码、新龙亚麻、华联色纱、帆兴丝绸等为主体的“华联”知名品牌群体。资产规模大幅扩张，华联入选“2001年世界纺织业500强”，列“世界纺织业500强中国入选企业第一名”，跻身于国家520户重点企业行列。
2004年—2009年，二次创业初期，华联产业结构和利润构成仍比较单一，主要来源于波司登等纺织服装企业，随着我国加入WTO后纺织服装产业的竞争日趋白热化，华联的经营风险逐步加大，以纺织服装为主的产业结构面临战略转型的巨大压力。为了扭转这种状况，在多方研究论证的基础上，华联通过转让波司登和余姚华联、宁海华联的股权，关停新龙、联昌、中冠、南华等深圳印染企业，逐步彻底退出纺织服装产业，集中力量重点发展房地产业。2002年，华联有效整合旗下地产、物业资源，组建了以深圳华联置业为平台的房地产集团，随后布局杭州和千岛湖，通过实施重点扶持和规模经营，稳健而快速地实现华联地产的跨越式发展。
期间曾一度试水纺织业的上游产业PTA等石化新材料产业，但鉴于其发展面临国际油价变幻莫测、供求关系失衡等诸多风险，经再三论证，最终成功退出石化新材料产业。
此次产业结构的调整重点是突出优势，降低风险，推进产业结构的实质性优化，奠定了华联可持续发展的良好基础。
2009年至今，经过前期的产业转型、建设和探索，华联审势度势，退出纺织产业，放弃石化新材料产业，在摸索中实现了产业的转型和优化，形成了以房地产业为主、创业投资为辅的产业体系，以深圳、杭州、上海及其周边区域为重点的产业发展区域，最终走上了城市综合体地产开发运营的地产专业化发展道路。近十年，华联全力向房地产业进军，在深圳、杭州、千岛湖等地多项目同时铺开，城市综合体地产特色鲜明，产业建设取得长足进步。
历经35年发展和几度产业结构转型优化，华联发展集团完成了一次又一次的华丽转身，现已发展成为以城市综合体地产开发运营为主业、创业投资为辅业、资产超百亿的股权多元化大型企业集团，获评“中国最大500家企业集团”、“深圳市百强企业”、“广东省最佳诚信企业”、“2017年中国房地产业综合实力100强”企业、“2017年度中国AAA级信用企业”，以及“中国地产风尚大奖*2017中国年度投资价值上市企业”、“2018中国房地产资本价值卓越企业(华联控股)”等称号。
一次次的变革和创新
是实现跨越式发展的基因和灵魂
问：请详细谈谈华联发展集团在35年的发展中领跑行业的成功“秘诀”所在?
董炳根：此时此刻，站在华联35年的历史节点上回首这段发展历程，虽说总体较为稳健，但其中数次转型之路，有辉煌也有低迷，跌宕起伏，在曲折中勇敢前行，从一次创业到二次创业，历经市场洗礼，但始终一步一个脚印，从特区的一家纺织窗口企业，走到了今天，我有幸见证和参与这个重要的历史进程，亲自推动实现华联的发展战略，确实有颇多感想和体会。
一是要有梦想，让心灵先到达那个地方。这也是我经常跟我们的团队分享的一句话。人需要有梦想。过去35年，华联人正是因为有了坚定的信念和梦想，加上坚持，不放弃，才成就了今天的良好局面;如果没有梦想，就不会有华联现在这些重量级的综合体项目。华联现在从事的事业，是华联发展史上前所未有的，是早期华联人当时所不可想象的，也是全体华联人35年共同奋斗、创造和积累的成就，必须倍加珍惜、始终坚持、不断发展。
二是要改革创新，与时俱进。回顾华联35年的创业历程，不管是艰苦创业、造就华联辉煌的“一次创业”，还是开拓进取、再创辉煌的“二次创业”，35年的发展都来自于一次次的变革和创新，这是华联实现跨越式发展的基因和灵魂。所谓发展无止境，改革无穷期。面向未来，时势和环境在变,很难有固定的模式或者经验可以照搬照抄。因此，华联的路径、方法、手段等都要随机应变。这就要求华联要立足岗位，进一步解放思想，继续发扬创业拓荒和改革创新的精神，审时度势，保持与时俱进，始终将创新、创造、创意全程贯穿于华联的每一项工作之中，牢牢把握改革创新的主动权，以创新的思维抓住发展机遇，用改革的办法破解发展中的难题，践行“创意构筑未来”的企业理念，不断推动华联事业的科学发展。
三是要坚定目标，满怀信心走下去。当前，华联正坚定扎实地走在实现华联梦想的道路上。这条发展道路，是在华联21年的二次创业实践中走出来的，是在华联35年的持续探索和总结中走出来的，是全体华联人的路径选择，几经曲折，来之不易。站在过去与未来的梦想交汇点上，华联的目标更加清晰，道路自信更加坚定。正是这条道路，使华联实现了从纺织到地产的跨越发展，使华联实现了超百亿集团的梦想，让今天比过去的任何时候都更接近华联梦想。因此，华联的团队要满怀信心，振奋精神，凝聚力量，朝着既定目标坚定不移地走下去，共圆华联梦。
四是要真抓实干，实干兴企。有了梦想和目标，然后就需要去付诸行动，这也许需要付出长期艰巨的努力，需要一代又一代人的艰辛奋斗和埋头苦干。这就要求华联要有较强的事业心和使命感，以主人翁的姿态，以只争朝夕的精神，共同投身发展大业，将圆梦的目标转化为实实在在的行动，才能成就梦想。华联人有着艰苦奋斗的优良传统，早年的艰苦创业，就是从炎炎夏日下的铁皮房开始的，正是这种务实干事，让华联稳健地走过35个春秋，朝着百年老店的目标继续前行。
股权收购产权收购或置换
发展版图从珠三角扩张到长三角
问：目前华联发展集团产业布局的基本情况，有哪些优势所在?
董炳根：经过多年的产业转型和建设，目前华联的重点产业主要是房地产业，包括房地产开发、物业经营和物业管理三个板块，产品主要涵盖了住宅、城市综合体和旅游综合体项目，发展版图从以深圳为重点的珠三角区域扩张到以沪杭为重点的长三角区域，项目主要集中在深圳、杭州、千岛湖和上海四地，初步形成了具有一定知名度和规模的房地产品牌。
纵观华联目前的产业布局和建设情况，我觉得具有以下几点特点：
一是项目成本优势。华联较少通过市场上招拍挂获取土地，更多的是基于早年富有前瞻的战略部署和产业规划，在资产重组或关停并转纺织企业的过程中，通过股权收购、产权收购或者置换等方式，积极获取土地资源的完整权属，留下了诸多原有的工业区或厂房土地储备，从而为后期的地产开发保留了宝贵的土地资源，给物业经营扫清了障碍，获得了自身产业转型所带来的最大化收益，避免了土地资源成本过高所带来的高风险，保证了较低的土地资源成本，为项目开发和产业建设带来了巨大的成本优势。
二是产品品质优势。华联的产品质量，无论是深圳早期建成的华联大厦、华联花园和惠中名苑，还是后来的华联城市山林、城市全景，乃至上海的新华世纪园、杭州的星光大道和钱江新城商业综合体，无论是规划还是产品品质，均可圈可点。尽管华联的项目在体量上没法与行业大佬比，但在品质上、在产品个性上，华联很有信心。每一个项目的规划设计我都会亲自把关，极力倡导创新，做出华联自己的特色。而且这些年，华联一直都在很努力地学习世界上地产建设的先进经验和理念，尊重市场和消费者的行为习惯，同时用创新去引导市场，力争通过创新走在时代的前沿。通过努力，华联的产品都经受住了市场的考验，获得了认可，赢得不错的市场口碑。
三是产业区位优势。华联地产的产业布局，目前重点集中在深圳、杭州和上海，均为一线城市，处于地产开发热点区域，地产市场表现良好，去化能力强，项目后期的市场销售压力相对较小，这对项目的高周转和减少资金压力等方面都有着重要的保障作用。
融入粤港澳大湾区发展大局
布局新经济新产业投资领军企业
问：华联发展集团当前在深圳乃至粤港澳大湾区做了哪些方面的战略布局?
董炳根：首先，华联发展集团一直深耕深圳。35年来，华联一直以深圳为大本营，从小到大、从弱到强、从纺织到地产，几经跨越，紧跟深圳发展脚步，在深圳这片热土上寻梦、圆梦。位于深南中路上的华联大厦承载了深圳一代人的记忆;初次创业、二次创业和产业结构调整和转型，也都积极与深圳的发展方向相吻合。
中国改革开放40周年之际，正是粤港澳大湾区建设启动之时。华联发展集团的发展战略，也将融入粤港澳大湾区的发展大局。比如，位于前海、后海、蛇口黄金三角中心点的原华联纺织工业区，这片占地面积近13万平方米、印记着华联人艰辛与荣耀的土地，将在城市更新中凤凰涅磐、华丽转身。其更新改造的定位、建设与运营，既服务好华联发展集团的整体发展战略，又主动融入粤港澳大湾区的建设。
其着力点之一是构建两园一城，产业互动、产城融合的发展格局;其着力点之二是通过规划引领、统筹发展策略，考虑产城融合发展的需求，从区域功能需求和人口结构出发统筹落实，使教育、交通、环境、生态等与湾区建设相融合;其着力点之三是产业功能规划与产业体系立足立足粵港澳大湾区，以国际化视野整合国内外高端要素资源，依托南山高校集聚和信息技术产业发达优势，充分发挥比邻前海深港现代服务业示范合作区、后海超级总部以及深圳湾口岸等区位优势，打造“数字经济+知识经济”的产业发展格局。
目前，华联发展集团作为股东之一的前海梧桐并购基金，正围绕着与粤港澳大湾区发展相契合的新经济、新产业进行布局，在互联网、信息化、工业自动化、大健康、环保节能、军工转民用、文化教育等行业领军企业进行投资。
改革不停顿开放不止步
华联发展集团要做“百年老店”
问：改革不停顿，开放不止步。华联发展集团未来有什么样的战略规划?且如何去实现?
董炳根：一是华联发展集团成为百年老店是我的心愿。中国的企业，长寿的并不多。前几年有学者做了统计，在日本，寿命超过100年的长寿企业有20000多家，寿命超过200年的日本企业有3000多家;在德国、法国，也都有将近1000家;美国尽管自独立以来才只有200多年历史，但美国百年老字号的企业也有1000多家。相对而言，据统计显示，中国企业中超过150年寿命的老字号大概不到10家。当然，我知道背后的原因很多，企业经营环境、生存环境是外部因素，但在经济社会发展变革中，企业自身不能适应被自然淘汰，也是重要的因素。我希望华联发展集团能成为“百年老店”，能将“做久”作为企业的目标，能在剧烈的环境变化下、激烈的市场竞争中保持持续经营，长盛不衰。
要成为“百年老店”，企业文化理念、超越利润的目标追求、永远的进取和创新精神都不可或缺。在对企业涉及的各个方面做出综合的长远规划时，把企业生存作为最大利益，要求企业在长期中持续获得利润，而不是追求当期利润最大化的短浅指标。
二是华联发展集团的战略规划。未来一个时期华联的战略规划，是与华联的长远追求和愿景相吻合的。第一方面是自持物业的运营。成为百年老店首先是长青不倒，所以，华联一直以来都很重视资产积累，现在华联发展集团不动产近60万平方米，在未来集团的经营管理中只要不出现重大的决策失误，这些物业运营都能够让集团生存得很好，这个也是我非常重视自持一部分资产的重要原因。考虑企业的长远发展，尽量自持一部分物业，为未来铺路，为后人打基础。
第二方面是房地产开发建设。作为城市综合体的开发运营商，在城市发展中为人民群众提供美好生活的产品与服务，推动城市健康持续发展，是华联初心。华联将从城市运营的角度，通过规划引导、产业培育、开发建设等多方面，更关注客户的需求，通过导入产业资源，推进产城融合，满足客户全工作周期的需要。同时，我们还将积极参与美丽乡村建设，结合乡村旅游、共享农庄、乡村度假、健康养生等探索乡村生活综合体的开发建设与运营。
华联发展集团未来经营发展重心，仍将集中在一线和二线核心城市，暂不会考虑在三四线城市布局。对土地资源的获取，华联还是坚持不拿地王，仍将通过产权式并购、城市更新、新产业拓展等方式获取更多的土地资源，以提升公司的可持续发展能力。
第三方面是如何寻找新的经济增长点。做好主业的延伸,做好辅助产业的开拓探索工作，寻求新的经济增长点，是我的工作重点之一，也是华联发展集团未来的战略规划之一。
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