在新房供应紧缺的背景下，2015年北京楼市的一大鲜明特点就是二手房成交热度超过新房。2015年，北京二手房签约套数达到193547套，成交数量比2014年全年的104772套上涨超过九成，而2015年纯新商品房住宅的成交量只有5万套。与此同时，虽然北京2015年二手房成交热度超过新房，但二手房价格涨幅却明显低于新建商品房。
政策利好促成交火爆
据伟业我爱我家市场研究院统计，2015年北京全市的二手住宅网签总量为193547套，与上年相比大幅上涨九成，创下近5年来的新高;成交均价为38147元/平方米，同比上涨5.5%，涨幅平稳。
从区域看，受教育、医疗等配套资源集中因素的影响，北京各区域二手住宅的市场表现出明显差异。在成交均价方面，涨幅最高的区域依次有顺义、西城、朝阳、东城、海淀，房价涨幅均在5%及以上。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受多项政策利好影响，2015年北京二手住宅市场全面复苏。从全年市场均价和成交总量情况看，“量增价稳”特征明显。
胡景晖认为，“330政策”以来，一系列利好政策效应的叠加是刺激2015年二手房成交量上涨的主要原因。
一是北京二手房市场在经过了2014年成交10.5万套的大幅缩水之后，被压制的需求在利好政策的刺激下于2015年全面释放。
二是银行信贷放松，2015年央行连续5次降息，目前银行5年以上贷款基准利率下降到4.9%，贷款成本已下降至历史最低点;与此同时，“330政策”将二套房首付款比例降至四成。利息和首付贷款降低政策的叠加，无论对首次置业的消费者还是置业升级的按揭消费者来说，都有较好的刺激作用。
三是“330政策”的出台，使个人住房转让营业税“5改2”。该项政策对购买不满5年的房屋减少了再入市的交易成本，缓解了部分经济能力有限的刚需置业者的购房压力，直接利好二手房入市流转。同时，对于“卖一买一”改善型自住需求的购房者而言，也是重大的利好信号。
四是北京住房公积金自2015年6月1日起全面调整为“认房不认贷”。“无房客户”最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元;已还清住房贷款的一套住房置业者最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。公积金贷款额度的提高及首付款比例的降低对购买低总价房屋的置业者起到了极大的刺激作用。
同时，在利好政策的刺激下，面对2015年二手房成交量大幅上涨及“地王”频现的情况，二手房业主普遍提高了对市场的预期，进而提高了二手房挂牌价格，市场议价空间减小。
此外，政策性因素进一步驱动部分区域楼市价值提高，从统计结构上带动了北京二手房整体价格水平的提升。比如，北京大兴区受第二机场、通州区受行政副中心等规划利好的影响，区域二手房价格涨幅较大。
但从整体看，2015年北京二手房成交价格涨势较小，这与频繁的“一卖一买”市场交易有较大关系。有换房需求置业者的心理纠结比较多，买房时希望以低价买进，卖房时又希望以高价卖出，在来回的价格谈判中，有可能相互妥协而导致价格涨幅不大。
5年来房租涨幅首次回升
据伟业我爱我家市场研究院统计，2015年北京市住宅租赁交易量同比上涨5.2%，涨幅再次收窄，已降至2009年以来的最低点;住宅租赁平均价格为4453元/套，同比上涨7.2%，相比2014年高出4%，租金涨幅5年来首次回升。
就单月数据来看，2015年上半年房租均价涨幅扩张较为明显，从3月份至7月份，租金持续上涨;下半年随着毕业季和开学季的到来，租金有所回落。从环比数据来看，全年租金最高月和最低月价格变动相差为7.4%，反映了市场供需失衡有所加剧。
对此，胡景晖表示，2015年北京住宅租赁市场租金价格结构性上涨，出现这一特征的原因主要有以下两个方面：
一是2015年楼市出台“330”“930”新政，再加上一系列降准降息减税的利好消息，使北京住宅交易市场火爆，部分房源由租转售，促使租赁市场房源供给量进一步减少，租房市场供求失衡加剧。
二是北京市常住人口逐年增加，相应地增加了北京住宅租赁市场的需求量。2014年底北京常住人口约2150万，比上年增加了约37万，庞大的人口增量在需求端加剧了租赁市场供求不平衡的状态，促使北京住房租金不断上涨。
“量价齐稳”成未来主导
对于今年北京市二手房市场的走向，胡景晖认为，根据此前中央经济工作会议精神，化解房地产库存是2016年经济工作的五大任务之一。因此，为“化解房地产库存”而实施积极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策将是大的政策基调。
宽松化的市场环境有利于楼市成交，但在经过2015年全年市场复苏、需求全面释放后，2016年的二手房市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。与此同时，随着房地产投资增值预期产生了一定变化，购房置业也更加理性，成交价格虽然可能小幅上涨，但涨幅有限，因此，“量价齐稳”或将主导2016年北京二手房市场。
胡景晖对2016年北京住宅租赁市场表示看好。他认为，在去库存政策基调主导下，2016年北京市房屋交易量有望维持较高水平，换房交易将占据主导地位，受此影响，预计住宅租赁市场租金价格还将出现结构性上涨。
同时，中央经济工作会议明确了2016年国民经济的五大关键任务，并在化解房地产库存的关键问题上明确提出了发展租赁市场的思路：鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。未来，随着更多专业化公司介入租赁市场，租赁房屋的品质会有一定程度提升，相应地租赁成本也会有所增加。
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