编者按 时代迎来新变迁，楼市也在变中求生。2015年的房地产市场整体来说处于下行状态，但相对于2014年行业的大萧条来说，在国家强有力的政策护航下，2015年的楼市在动荡中摸爬滚打，逐渐走进新的时代——白银时代。这一年，全国楼市经历了多次降息、降准的洗礼，见证了30多年独生子女生育政策的终结，迎来了“限购令”和“限外令”的松绑，等到了公积金政策13年来的首次修改;这一年，中小房企难以为继，龙头房企稳步求进，更有资本当道，金融大鳄来袭，地产行业正遭遇前所未有的挑战。面对在分化中前行的房地产行业，让我们回顾2015年的风云变幻，展望2016年的市场走向。
不动产登记制开始实施
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始实施，我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。
●点评：不动产登记制的正式实施，将使房屋买卖更安全、更规范化，将充分保障权利人的权益更加合法化。同时，不动产登记制度并不会直接影响房价，只是对以它为基础的房产税、遗产税或将产生一定影响。
营业税免征期“五改二”
2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
●点评：2015年北京二手住宅网签总量为192251套，与2014年比大幅上涨83%，营业税免征期限的调整功不可没。该项政策对于购买不满5年的二手房来说，减少了交易成本，缓解了部分经济能力有限的刚需购房者的购房压力，直接利好二手房屋入市流转，同时，对于“卖一买一”的改善型自住需求购房者而言，也是极大的利好信号。
公积金政策多次调整
2015年以来，央行对二套房公积金首付比例进行了两次调整。2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。2015年9月1日，住建部、财政部、央行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的最低30%降低至20%。
此外，2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。近日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，公开征求意见,这是该条例时隔13年后的首次修改。
●点评：公积金贷款额度的放宽，对于购房者和开发商来说无疑是个利好消息。公积金贷款全国互通目前仍存在较大难度，由于各地公积金长期封闭运行，导致信息、数据不互通以及缴纳规定不同，这些都将成为异地互贷的障碍。目前，各地正在积极酝酿公积金异地互贷政策的具体实施方案，想必会对楼市产生一定助推作用。此次公积金条例修订稿明确增值收益归属是一个巨大进步，拓宽了公积金的适用范围，简化使用手续，有助于公积金真正发挥出“住房货币”作用。
央行5次降息、降准
2015年，央行进行了5次降息。
3月1日，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。
5月11日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至2.25%。
6月28日，金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
8月26日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。
2015年，央行进行了5次降准。
2月5日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4月20日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
6月28日，中国人民银行有针对性地对金融机构实施定向降准，对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点，对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低财务公司存款准备金率3个百分点。
9月6日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
10月24日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。
●点评：对于房地产开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本。对于购房者来说，央行降息将大大减轻购房者的贷款压力，一旦购房成本降低，购房者入市的积极性就会相应增加，推涨楼市的成交量，加快楼市复苏进程。对于房地产企业来说，降准政策必然是一个利好消息，可以缓解资金成本压力，刺激开发商继续发力，为完成年度业绩进行冲刺。
“限外令”松绑
2015年8月27日，据商务部网站消息，国家六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策，明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。
●点评：虽说“限外令”的放松会释放部分外资置业的能量，但目前并不会对国内楼市产生过大影响。原因在于，国内楼市并没有走出整体低迷的境况，此时投资很难获取高额回报，因此对外资的吸引力不大，释放出的需求会相当有限。在国内经济前景不明朗的情况下，当下境外资金的离场动力已经大于入场。
二孩政策全面放开
2015年10月29日，中共十八届五中全会宣布，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。
●点评：从政策颁布以后的市场反应看，全面二孩政策开放已有两个多月，房价并未呈现大涨之势，紧凑型三居仍然是购房者的 “心头爱”。究其原因，虽然全面二孩政策正式放开，但高额的生育成本让不少符合条件的家庭望而却步。二孩政策全面正式实施以后，预计学区房或将更为吃香，届时，“小三居”和“小四居”户型将成购房刚需。
42城市取消限购令
自2014年以来，不少城市全面取消了限购令。2015年，加入取消限购大军的城市越来越多，甚至有些省份计划执行房贷首付2.5成的新规。在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市在坚守。
●点评：有人曾担心，限购令的取消将让炒房客有机可乘，哄抬房价，拉大城市贫富差距。事实上，房地产经过一年多的调整，调控效果已经显现，供求关系也趋于稳定，放开限购不会对房价造成太大影响。同时，限购令会误伤一些真正有刚性需求和改善性需求的购房者，特别是一刀切式的限购令，对很多外地移民而言全无道理。因此，取消限购令是众望所归。
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